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杭州二手房真的不能买吗？能买哪里？| 房叔说No.148
今日共7盘预售公示、登记，列表见文末↓
买贵了还好，只要市场大趋势是向好的，就算买贵了一点也能够被时间抹平。但假如买错了，可能就因为这套房而陷入进退两难。 买错了，可能是板块挑选错误，也可能是对于本土市场的“主流购房需求”把握错误。 就如，杭州与“北、上”等一线城市的板块价值逻辑就完全不一样，“北、上”的核心城市功能都围绕着城市地理中心分布，而杭州则是多中心模式。 参考“北、上”等城市的楼市逻辑，购买杭州中心城区的无学区老破小大概率就跟不上市场大行情，此类无学区老破小只能跟涨，甚至跟涨的效率都是比较低的。
同样的情况，老破大就更难了。不仅跟涨的效率更低，流转性还更差。尤其是刚需板块的老破大，更是难上加难。
这一点在新房购买的时候，同样也要注意。
再如，杭州因为楼市的市场化时间早，成为全国楼市中有名的品质之都，一个普通楼盘的品质可能比“北、上”的豪宅还要好。 这种特殊的市场情况下，杭州的购房者对于楼盘品质的要求就极高。 反应到二手市场，相同的地段，相同的学区，因为品质差别，两个楼盘之间的价差能达到万元以上，甚至更高。 这在大多数城市都是很难见到的，假如忽略这个杭州特有的楼市现象，大概率也会踏坑。
| PART 2 |
正是因为二手房的特殊之处，针对后台咨询二手房相关的问题，房叔一般都只会给出相对模糊的方向性建议，而不会给出具体的选择建议。 因为难度太大了。 具体房源不同时间点的价格变化太快，加之前文所说的二手房个体差别，精准建议只能缩小到房叔个人非常熟悉的楼盘。
更何况，在二手房选择中，楼盘还不是决定性的，具体房源的性价比才是最终的决定性依据。
加上市场过热的情况下房源变化过快，所以选择二手房，多跑多看多比较，才是正道。 方向性建议相对就简单和宽松一些，只要把握住当下的市场现状，结合板块价值的预估，就能大概的判断出是否能买。 就如，2019年，及2020年上半年，房叔就曾高频次推荐刚需购房者选择闲林二手房，特别是城西的刚需。 二手房咨询注定会不间断的出现在房叔的咨询后台内。那么当下的杭州，二手房还能不能选？又能选哪里? 这篇文章与房叔后台的咨询基调是一样的，不做单盘建议，只做大方向的建议。
| PART 3 | 首先来回答第一个问题。二手房能不能买？ 这个问题的答案很明确，二手房自然是能买的。
但二手房能买的前提是会“选筹”，能够发现好的板块以及二手房标的，就如今年大涨的南星桥、蒋村等板块，买二手房的收益并不低于任何红盘。 而环顾2020年的杭州楼市，上涨的板块看似不少，但涨幅大的也就那几个，南星桥、蒋村、文教、未来科技城、闲林。 城南、城东、城北的大部分板块二手价格并没有出现大幅度的上涨。 这个现象也能够说明，选二手房难度不小，但确实有些板块能够上演“独立行情”。 再回到第二个问题，二手房能选哪里？ 要回答这个问题，就需要找出2021年能够上演独立行情的那些板块，或能够跑赢大行情的板块。 那么哪些板块能够做到呢?
| PART 4 |
在我看来，2021年市北、钱江世纪城、以及未来科技城这三个超热门板块的二手房大概率依旧会独领风骚。 下面我就来具体阐述下为什么我看好这三个板块，而且是这三个近年涨幅最为靠前的板块。 在普通购房者看来，经过大幅上涨的板块难道不就是价格最为虚高的板块吗？ 从低价涨至目前的价格高位，再去买二手房怎么看都像是去接盘。 但假如我们将杭州的城市战略代入进去，再结合这三个板块的城市区位，结果就完全不一样了。 就拿市北来说。
将杭州的地图展开，你一定能够发现市北就处于杭州江南的核心之处。
虽然不比滨江区政府沿江、奥体等拥江的板块那么耀眼，但依旧可以算是江南的腹地型板块。 市北的优势还不仅仅是区位，市北还是江南腹地最大的土地储备板块之一。如果你去看卫星地图，市北的中央地带还存在着相当高比例的厂房和空地。 对于厂房绝大多数人肯定不会将其与高定位改善板块相联系起来，厂房意味着货车多，工人多，也意味着板块高端配套的缺少。 但不要忽略厂房多、空地多也意味着强劲的后发优势，后发优势结合城市中心的区位，市北的未来是极具想象空间的。 与之相比，市北与同纬度的板块相比，并不算很高。对比同样是腹地型的申花，价格却差上不少。 市北大部分的二手次新楼盘价格在4万左右，标杆型次新楼盘价格5万上下。
而申花次新楼盘单价基本在6万左右，标杆次新楼盘如养云、宜和园逼近8万，锦绣之城逼近9万。 两个板块的价差非常明显。 我这样对比，肯定会有人过来质疑和反驳。市北怎么能和申花比？一个江南的经济开发区怎么能和中央豪宅区相比。 但显然这种言论没有意识到，申花曾经也是工业区，申花曾经也是一个近郊的刚改板块。 而申花的崛起恰恰是因为有足够的土地储备，和区位优势，能够承接老城西和武林等改善需求才崛起的。 市北在区位，板块的土地储备上，并不逊色于申花，错过申花，不要错过市北，它们实在太像了。 除了学区，市北甚至在一定程度上区位要比申花更好，无缝和奥体、钱江世纪城相连。
板块与板块之间终将融合，市北与新中心的联系更密切，更能承接核心板块的需求外溢。
且市北产业的丰度也是高于申花的，自身还能形成一定的板块循环。 所以4万出头的市北价格很实，并不虚。 不仅于此，市北新房即将售罄，2021年后续新增供应只有三两块住宅用地，根据土地的体量判断，总的新增供应量并不大。
板块已经形成了2020年初未来科技城的供需状态。新房供不应求，且大概率越来越难摇，那么二手房市场自然会承压。 加之板块长期的高预期，市北二手房自然可以介入。
| PART 5 |
钱江世纪城的二手房逻辑与市北非常相像。 城市中心的定位，城市地标，奥体印象城、亚运村、万象天地、奥体七星的密集落地，钱江世纪城实实在在的锁定了“江南核”的实际地位。 与钱江新城不同，钱江世纪城和市北一样，拥有大量的土地储备。
核心区有地，亚运村一带有地，钱江世纪城拥有的土地储备足以供这座城市新中心发展10年以上。 可以预见，未来杭州的大部分顶级资源都将密集快速的向这里倾斜，资源落地的过程就是预期一步步加强的过程，价值自然将一步步的突破江南的天花板。 现在我们再看看钱江世纪城次新楼盘的价格。
时代奥城、创世纪7万不到，天璞、檀悦等6万左右，金色江南5万多，春和钱塘甚至只有5万不到。 对比下之江的5至6万，蒋村的7万+，三墩北、祥符万达4.5万+，钱江世纪城次新价格怎么都不能说很贵吧。 既然可以预见钱江世纪城会是江南天花板，“江南核”，至少目前的价格与未来的预期是不相符的。 最后是未来科技城。 未来科技城的争议注定会更大，绕城西的区位就是一个极大的争议焦点。
至今相当一部分的老杭州人依旧接受不了绕城西房价超过传统中心城区。 关于未来科技城的定位，房叔推文曾多次阐述解析过，有兴趣可以翻查历史推文，在此不做过多的分析。 只要知道以下这样几个事实就好。
未来科技城成，杭州则成。未来科技城已经成为杭州继续提高城市能级的主发动机。 其次，未来科技城居住替代板块极少；未来科技城新房都是红盘； 因为区位原因，未来科技城的较强的改善性需求只能停留在未来科技城核心区，或蒋村，三墩北等地，最远不超过申花。 这导致“未科”的居住替代品非常少，核心区支撑相比中心城区的新兴板块更强。 且未来科技城新房全面红盘化，非常大一部分需求只能流到二手市场，二手房需求不断。 板块定位，可替代的居住板块少，新房全面红盘化这三点的共同作用下，未来科技城的房价很稳，并非所谓的虚高。
至少目前5万+的价格与其板块定位并未脱节，相比闲林标杆楼盘4万+的价格，“未科”核心区反而更合理。
| PART 6 |
经过多轮的价格上涨，这三个板块都已经来到了板块历史以来的顶点。
但我之所以依旧建议选二手房关注这三个板块，原因在于，这三个板块目前的板块价格相对于它们的板块定位、区位、以及预期仍然不算“贵”。
可以预见到以上论断注定会是极具争议的。 这是自然的，新兴的核心板块崛起从来都伴随着偏见和不解，每一分的价格上涨都会被偏见者视为泡沫。 对于购房者，偏见是毒药，是购房路上的绊脚石。 摒弃偏见，把握城市战略，和城市发展的规则和脉动，买二手房一样会是赢家。
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-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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2020杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2020年1月7日9:00
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